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      注意!4月1日起,個人住房出租稅收有變化

      發布時間:2021-06-22 16:01   閱覽次數:
      國家稅務總局公告2021年第5號,小規模納稅人發生增值稅應稅銷售行為,合計月銷售額未超過15萬元(以1個季度為1個納稅期的,季度銷售額未超過45萬元,下同)的,免征增值稅。

      《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人,采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入未超過15萬元的,免征增值稅。
      也正是因為如此,個人在出租住房這塊,增值稅也有了相應的變化。

      2019年1月1日至2021年3月31日,私房出租增值稅起征點為100000元(含本數),不含稅收入大于100000元的才計征增值稅 ;2021年4月1日至2022年12月31日,私房出租增值稅起征點為150000元(含本數),不含稅收入大于150000元的才計征增值稅 。

      私房出租稅收征收主要有兩種方式:按實征收(按實際租金收入申報)與核定計稅租金征收。兩種征收方式均可代開發票。
      個人出租房產分兩種類型征收:住房與非住房(體現為廠房、辦公、商用等)。
      整體稅收情況如下(注:以下都是以廈門地區的規定分享,各地在個稅、房產稅方面可能略有差異,具體以當地的規定為準,大同小異)

      住房

      非住房

      具體介紹如下:

      一、按實征收稅款計算(按月例舉如下):
      (一)增值稅:

      住房類增值稅減按1.5%征收率:增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%
      非住房類增值稅按5%征收率:增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×5%

      (2019年1月1日至2021年3月31日,私房出租增值稅起征點為100000元(含本數),不含稅收入大于100000元的才計征增值稅 ;2021年4月1日至2022年12月31日,私房出租增值稅起征點為150000元(含本數),不含稅收入大于150000元的才計征增值稅 。)
      (二)城建稅 =增值稅×(1%或5%或7%)

      (在市區的,稅率為7%;在縣城、鎮的,稅率為5%;所在地不在市區、縣城或鎮的,稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。)

      (三)教育費附加 =增值稅×3%?。?019年1月1日起減半征收。)
      四)地方教育附加 =增值稅×2%?。?019年1月1日起減半征收。)
      (五)房產稅:

      住房類按4%:房產稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅)×4% ?。?019年1月1日起減半征收。)

      非住房類按12%:房產稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅)×12%?。?019年1月1日起減半征收。)

      (六)土地使用稅 = 每平方米土地年稅額÷12×占地面積(土地使用稅根據所處地段年稅額每平方米4至25元;

      住房類:免征土地使用稅;非住房類:按實征收土地使用稅。(2019年1月1日起減半征收。)

      (七)印花稅 = 租賃合同總金額×0.001

      住房類:對個人出租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅;非住房類:按實征收。(2019年1月1日起減半征收。)
      以上2-7項相加,即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產稅+土地使用稅+印花稅”,假設稱之為相關稅費(以下計算個人所得稅時需用到)。

      (八)個人所得稅


      當私房出租個人所得稅采用核定征收方式時: 納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證,不能準確計算房產租賃成本費用的,按租金收入的5%核定應納稅所得額。

      應納稅額的計算公式如下:應納稅額=應納稅所得額×稅率自然人出租住房,暫減按10%的稅率征收個人所得稅;自然人出租非住房,按20%的稅率征收個人所得稅。
      說明:(1)當按核定征收申報轉租收入(仍為增值稅不含稅收入)時,不允許扣除轉租人向一手出租人支付的租金。(2)如果各項稅費由租賃方承擔的,則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”,應以此作為計算依據。(3)公式中的個人所得稅稅率根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第(一)款規定判斷,具體為:對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅,對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。  當私房出租個人所得稅采用據實征收方式時: 
      1、(增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費)小于等于4000元的(修繕費必須<=800元):應納個人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費-800元】×稅率×人次;
      2、(增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費)大于4000元的(修繕費必須<=800元):應納個人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費】×(1-20%)×稅率。

      說明:(1)修繕費每月最高可扣除800元,不足800的按實際修繕費用扣除,超過800的余下部分于次月按本原則繼續抵扣。(2)當按據實征收方式申報轉租收入(仍為增值稅不含稅收入)時,允許增加扣除轉租人向一手出租人支付的租金(憑發票扣除,允許扣除的租金費用為增值稅含稅額)。(3)“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產稅+土地使用稅+印花稅”,統稱相關稅費。(4)如果各項稅費由租賃方承擔的,則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”,應以此作為計算依據。 (5)公式中的個人所得稅稅率根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第(一)款規定判斷,具體為:對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅,對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。(6)房產租賃所得以一個月內取得的收入為一次,納稅人同一個月多次取得房產租賃所得應合并計算納稅。
      二、核定計稅租金征收


      當納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實或明顯偏低,主管稅務機關可采用核定計稅租金征收的方式,納入定稅管理。

      采用此方式征收,其中以核定的最低月租金為月租金收入,各稅種的計算方式與按實征收一致。

      —完—

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